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来源:中欧商业评论(ID:ceibs-cbr) WeWork联合创始人亚当·诺依曼 最近几年,包括部分投资人在内的公众,始终对联合办公行业存在着一定误解。在联合办公行业刚刚在中国发展的初期,公众更多地认为其是创业企业的“孵化器”。但孵化器本身只是代表了市场中部分初创企业集中办公的办公方式,并不能代表联合办公的本质。还有一部分公众认为,联合办公的本质是“共享办公”,即行业玩家整租下办公空间后以工位为单位再出租,也因此有了“二房东”的误解。事实上,以上的理解都没有看到联合办公行业的本质。要理解联合办公首先要从传统的商业办公室租赁和写字楼市场的空置说起。 由此可见,传统的商业办公室租赁市场并不灵活(agile),存在着巨大的刚性(rigidity),除了不能满足企业的灵活办公需求之外,天然存在很高的空置率。 为此我们提出了商业办公租赁市场刚性模型,在刚性状态下,商业办公租赁市场天然存在不小比例的空置面积,市场需求难以实现整个商业办公租赁市场的出清(market clearing)。但是当市场中引入了部分的灵活办公的面积作为补充的时候,整体市场的刚性程度就会被降低,空置面积的比例也将会大大下降。 从市场总体效率的角度来看,市场的效率因为灵活面积的引入得到了明显的提升。很显然,联合办公在城市商业办公租赁市场的出现起到了降低市场刚性的作用。基于我们提出的商业办公租赁市场刚性模型,我们认为联合办公的商业模式有着非常扎实的市场基础,商业逻辑清晰,对市场的价值和意义也非常明确。 目前,联合办公行业的主要商业模式是,由联合办公运营商重新设计和装修空间,然后直接把空间以工位计的灵活散租的方式租给企业。行业内大多数领先的联合办公运营商在诸多项目经验的积累下,已经可以做到对每个新的高度定制化的项目进行量化设计,将工位面积、走廊面积、会议室面积、公共空间面积的比例做到相对最优化。 空间的服务可以理解为联合办公运营商本身业务的延伸,如轻资产的空间运营管理输出、办公空间的设计和装修施工、甚至是给企业提供办公室的一站式解决方案。对入驻的企业的服务范围则更加灵活,如果是从互联网的逻辑出发,入驻在联合办公的企业每天的办公室工作人群本身就是高质量的流量,而将这些流量进行变现的途径,则可以由联合办公运营商根据自己的实际服务能力进行取舍。 而中国市场的需求是增量需求,其会随着中国经济的发展而不断增长,联合办公和传统写字楼更接近互补的关系。中国的城市化进程还在不断推进,城市人口的数量仍然在不断增长,2018年中国的城市白领工作人口大约为9500万人,基于现有的城市化进程,这一数字预计到2023年将会增长至1.1亿,增长的空间仍然非常可观。 4 最后,随着中国经济总体走入新阶段,一些周期性的变化,往往会引起传统大型公司对办公预算的关注。越来越多的公司开始有了优化现有办公空间的需求,其主要目的是为了在不影响总体办公体验的情况下提升办公空间的使用效率。这部分有办公预算限制的企业,将会考虑联合办公搭配定制化的传统办公的方式,来对自身的办公室空间使用效率进行优化。 聚焦行业本质 理性对待规模效应 货车周五起可办ETC 京籍车ETC安装量达435万 取消高速公路省界收费站,实现不停车快捷支付是方便市民高速公路出行的重要举措。截至10月31日,已建设完成ETC门架系统341套,改造ETC/MTC车道1076条,京昆高速镇江营收费站、京津高速永乐收费站、京台高速礼贤收费站、首环高速采育南收费站等4座省界收费站实体拆除顺利完工,为实现年底前取消省界收费站总体目标奠定了坚实基础。 新改造ETC车道仍保留人工收费设备 首发集团高速公路运营管理部工程师刘星宇介绍,目前高速公路出入口收费车道主要涉及两大块内容:一个是ETC车道改造,包括把现有的人工车道改成ETC车道和混合车道,以及现有ETC车道主要设备更新升级;另一个是入口治超车道改造,就是在入口广场选取合适的车道加装称重设备,对货运车辆进行称重。北京市新改造的ETC车道仍然保留人工收费设备,具备模式切换功能,可以根据车流情况随时进行模式转换。 来源:北京日报客户端 作者:李博 编辑:TF003
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